盡管眾多房企在2021年初已紛紛調低銷售目標，但全國房地產市場從上半年的高熱驟然轉入下半年的冰封狀態，仍舊出乎行業意料。
據觀察者網不完全統計，從2021年初公布銷售目標的32家規模房企來看，僅有7家房企順利完成，只占2成，分別為杭州的綠城與濱江、上海的大發、深圳的金地4家民營房企，廣東越秀、北京首開2家地方國企以及央企華潤，完成率均在100%以上。
近8成房企未能完成銷售目標，卻并不意味著整個行業體量的大幅下滑。
克而瑞發布數據顯示，截至12月末，百強房企中約有近4成累計銷售操盤金額同比下滑，其余仍與上年持平或保持正增長態勢。
但總體來看數據并不樂觀，百強房企較2020年銷售額同比降低3.5%，屬2011年來首次下滑。
數據來源：企業公告、克而瑞（觀察者網整理）
前三甲均未達標
值得注意的是，全年銷售額超過5000億元的前三甲碧桂園、萬科、融創中國均未能完成年度目標。
數據顯示，碧桂園、萬科、融創2021年分別累計銷售金額為7588.2億元、6203億元與5976億元，目標完成率分別是88.9%、78.5%和93.4%。
其中，萬科銷售額同比降幅最大，達到12%；碧桂園微降4%；僅融創中國同比仍保持微漲態勢。
而目標完成率最低的房企，正是過去長年位居前三甲，如今卻在死亡線上掙扎徘徊的恒大，自9月份流動性危機爆發以來，銷售額從每月近千億驟然縮減，最后甚至只有個位數，導致全年銷售額僅4400億元，7500億銷售目標僅完成不足6成。
其次是北京國資房企首創置業，作為“京派房企”的典型代表，首創置業廣泛涉足住宅開發、奧萊綜合體、城市綜合體等業務。同時在文創、高科技地產、長租公寓等賽道也有所布局。
但然而，在經歷了“離京－回京－再離京”的戰略搖擺和高層更迭后，自2011年起，首創置業的銷售規模增速已被同行們遠遠甩在身后。2018年，首創置業喊出“千億”的口號，至今仍未完成。
2021年初，首創置業悄悄將“千億”目標下調為800億元，但受到疫情和品牌、戰略等影響，普遍利好國企的大背景下，首創依舊舉步維艱，最終在2021年9月30日，港股沉浮18年后的首創置業正式從香港聯交所撤牌退市，銷售情況也一落千丈。
盡管退市后，首創置業未能繼續公布銷售情況，但依據克而瑞、中指等機構發布的數據，企業全年銷售額僅有546億元，即便按照調整后的800億目標計算，業績完成度也僅有68%。
不過，拋開各家房企制定的預定目標不談，2021年雖然被行業視作“至暗時刻”，但百強房企中仍有6成保持上揚趨勢。
其中，最為顯眼的便是常年競爭“杭州一哥”的綠城與濱江，兩家目標完成度均達到113%，為所有房企中最高。
綠城2021年操盤銷售額達3509億元，同比增長21%；濱江銷售額1691億元，同比增長24%。而兩家房企的主要銷售額均來自于杭州，亦從側面印證了杭州樓市的火熱程度。
不斷變長的樓盤前綴
令人疑惑的是，頭部房企銷售額都在下降，百強房企銷售總量卻與上年持平，為何行業都在說分化加��？
“秘密武器”就是合作模式。
事實上，整個行業銷售下行趨勢明顯，之所以中小房企銷售額持平甚至上升，很大程度上與其權益占比下降直接相關。
而所謂的全口徑銷售額、合約銷售額、操盤金額等企業發布數據“水分”很大。
簡而言之，全口徑銷售額反應企業操盤能力，可以通過較低股權、與多家中小房企合作來拉高；合約和全口徑銷售額反應總體規模，成立更多的合營聯營公司，共同開發即可；僅有權益金額反應企業真實銷售水平。
為分攤風險，使數據變得更為亮眼，自2019年開始，房企間普遍開始展開合作模式，兩三家甚至更多房企合作開發同一個項目，最終全部銷售額都算在自己的統計口徑之下。
最為直觀的表現便是，如今的新盤名字前綴都很長，往往要加2-3個企業名稱，這還是在許多股權占比較少的企業名字沒加進去的情況下，也導致現在的新盤名字都很難想出花樣，普遍只有2個字，不然再加上企業前綴，就不容易讓人記住，推廣效果下降很多。
而在各大地產商權益占比日漸下降的當下，權益銷售額這項曾經作為房企實力比拼最重要依據的數據，卻變得另不少房企諱莫如深，僅有少量頭部房企愿意披露，總體呈現國企、頭部較高而中小民企較弱的狀態。
譬如位居頭部的碧桂園，2021年全口徑銷售額7588.2億元，權益金額卻為5580億元，依舊居于首位，權益占比卻僅有73.5%。
居于中部的綠城，其合約銷售額2666億元，操盤金額3509億元，權益銷售額卻只有1452億元，僅占前面兩項數據的54.5%和41.4%。
而更多銷售規模不足千億的房企，則選擇不披露權益金額，但從企業拿地權益占比中不難推算，不少權益占比已經下降至50%以下，因此看似依舊有6成房企保持銷售額正增長，實際銷售金額卻普遍下降。
另一方面，下行的權益占比，也為部分房企向表外轉移負債提供了便利。然而，這樣的做法無異于掩耳盜鈴，因為不斷被稀釋的股權利潤不會說謊。
此外，需要指出的是，銷售回款仍是所有房企補充流動資金的最重要途徑，但即便銷售額并未下降的房企，也不意味著不缺錢。
例如TOP3中唯一一個保持銷售正增長的融創，年銷售額近6000億元，匯款效率也不差，在融資渠道收緊的大環境下，屢屢選擇配股籌資數十億元，導致股價一降再降，孫宏斌去年11月還被迫將自有資金4.5億美元無息提供給融創救急。
一位房企人士告訴觀察者網，2021年下半年開始，隨著暴雷房企激增，全國范圍內的爛尾樓和維權事件頻發，使得各地政府相關部門對于預售資金的監管趨嚴，“眼睜睜看著上千億賬戶資金卻不能用，最終導致危機爆發”的房企屢見不鮮。
上述人士表示，在此之前，預售資金一般被地產開發企業當成資金池來運作，即項目開發過程中，期房的預售款就會成為房企現金流而被用作償債或新項目開發，但目前已被各地差異化的預售資金監管制度割裂成一個個小資金池，受到嚴格監管和約束，直到數月甚至一年后交房，這導致開發商的貨幣資金被嚴重高估，隨時面臨流動性危機。
展望2022年，有機構認為，企業整體業績將更為保守，仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。短期內謹慎投資預期難以大幅扭轉，投資力度修復仍需要3-6個月。融資方面，行業融資管控趨于常態化，企業償債壓力仍然較大。同時，新常態下規模房企整體經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，更好地平衡財務杠桿、提升運營管控效率，防范風險、降本增效。
